Financiamento imobiliário: SAC ou Price? Entenda antes de assinar
Ao financiar um imóvel, você não escolhe apenas o banco e a taxa — escolhe também o sistema de amortização. Os dois mais comuns no Brasil são o SAC (Sistema de Amortização Constante) e a Tabela Price. A diferença muda o valor da parcela, o total de juros pagos e o ritmo com que a dívida diminui.
Como funciona a Tabela Price
A parcela é fixa do início ao fim. No começo, a maior parte dela paga juros e uma fatia pequena amortiza. Aos poucos essa proporção se inverte. Fórmula da parcela:
PMT = PV × [i × (1+i)^n / ((1+i)^n − 1)]
Como funciona o SAC
A amortização é constante (dívida ÷ nº de parcelas). Sobre o saldo devedor incidem os juros do mês, que caem à medida que o saldo diminui. O resultado: parcelas altas no início, cada vez menores até o fim.
Exemplo — R$ 300.000, 360 meses, 10,5% a.a. (~0,835% a.m.)
| Price | SAC | |
|---|---|---|
| 1ª parcela | ~R$ 2.745 | ~R$ 3.339 |
| Última parcela | ~R$ 2.745 | ~R$ 840 |
| Total pago | ~R$ 988.235 | ~R$ 750.278 |
| Total de juros | ~R$ 688.235 | ~R$ 450.278 |
O SAC paga ~R$ 238.000 a menos em juros — porque amortiza mais rápido nos primeiros anos.
Qual escolher?
SAC combina com:
- Quem tem folga no orçamento hoje (comprometimento até 30% da renda).
- Quem quer pagar menos juros no total.
- Quem pretende quitar antecipadamente.
Price combina com:
- Quem prefere previsibilidade absoluta de parcela.
- Renda apertada nos primeiros anos, com projeção de crescimento.
- Contratos curtos, onde a diferença total de juros é menor.
Amortização extraordinária
Amortizações extras (uso do FGTS, 13º, bônus) podem seguir dois caminhos:
- Redução do prazo: parcela continua igual, mas o financiamento acaba antes. Melhor economia de juros.
- Redução da parcela: prazo continua, parcela cai. Melhor para desafogar o orçamento.
Simule com nossa calculadora
Nossa calculadora de financiamento imobiliário gera a tabela completa em SAC e em Price, permite adicionar amortizações extras e mostra a economia de cada estratégia. Ideal para levar ao banco já sabendo qual cenário defender.
Antes de assinar
- Compare o CET (Custo Efetivo Total), não só a taxa nominal.
- Verifique se o índice de correção é TR, IPCA ou pré-fixado.
- Cheque seguros embutidos (MIP e DFI) — costumam ser cobrados junto da parcela.
- Guarde a simulação: bancos frequentemente propõem números diferentes na hora do contrato.